Abusi edilizi, si va verso la svolta! Obiettivo: semplificare e rilanciare il settore immobiliare

Il governo prepara una svolta storica sull’edilizia. La bozza di riforma del Testo unico su cui lavora il ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti mette mano a un sistema frammentato, carico di burocrazia e spesso incapace di distinguere tra piccole difformità e abusi gravi. Obiettivo dichiarato: razionalizzare, semplificare e rendere più proporzionate le regole, con un pacchetto che tocca sanatorie, sanzioni, titoli edilizi e standard minimi nazionali.

Il testo, legato al disegno di legge delega che assegna all’esecutivo 18 mesi di tempo per scrivere il nuovo quadro normativo, introduce novità cruciali. Prima fra tutte, la revisione delle sanatorie: non più percorsi farraginosi e incerti, ma procedure semplificate, con autocertificazioni e silenzio-assenso, per sanare abusi lievi o risalenti a prima del 1967, anno spartiacque che segnò l’introduzione dell’obbligo di licenza edilizia. Non si parla dunque di un “condono mascherato”, ma di una ridefinizione del perimetro entro cui la regolarizzazione diventa possibile, tenendo conto della gravità e dell’epoca della violazione.

Un altro nodo riguarda la doppia conformità, principio che oggi obbliga a dimostrare che l’opera fosse conforme sia alla normativa vigente al momento della realizzazione sia a quella attuale. La riforma ipotizza un superamento o una ridefinizione di questo vincolo, considerato da anni un ostacolo insormontabile per migliaia di piccoli abusi edilizi che, pur non minando la sicurezza, restano formalmente insanabili.

Sul fronte delle sanzioni, la linea è chiara: saranno commisurate all’entità della trasformazione edilizia o urbanistica, alla gravità della difformità e al valore delle opere. In altre parole, chi ha realizzato una veranda senza titolo non sarà trattato come chi ha costruito un intero immobile abusivo. Una distinzione che punta a garantire proporzionalità e giustizia, evitando che la legge colpisca allo stesso modo situazioni molto diverse.

La bozza prevede anche un riordino dei titoli edilizi, con la possibilità di sostituire il permesso di costruire con Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata) o Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) per alcune categorie di interventi. In questo senso torna alla ribalta il cosiddetto “caso salva-Milano”, nato da interpretazioni controverse delle norme su ristrutturazioni e ampliamenti. Per evitare nuove incertezze, si punta a un sistema più chiaro e uniforme, che riduca la discrezionalità delle amministrazioni locali.

Non meno importante l’introduzione dei Lep (Livelli essenziali delle prestazioni) anche in edilizia. Si tratterà di standard tecnici inderogabili, fissati a livello nazionale, su sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. A essi si affiancheranno requisiti minimi per la vigilanza urbanistica, così da garantire uniformità nei controlli e definire tipologie standard di violazioni edilizie. Una scelta che centralizza competenze finora gestite in modo difforme da regione a regione e che potrebbe suscitare tensioni sul piano delle autonomie locali.

Dal punto di vista politico, la riforma è destinata a riaprire il dibattito su condoni e sanatorie. I sostenitori parlano di una misura di realismo amministrativo: in Italia gli abusi edilizi minori sono milioni e un sistema rigido finisce per bloccare il mercato immobiliare, scoraggiare investimenti e rendere impossibile perfino la compravendita di case con difformità minime. I critici, al contrario, temono un condono mascherato, capace di premiare chi ha violato le regole a scapito di chi le ha rispettate.

Il tema si intreccia con quello del valore immobiliare. Secondo le ultime analisi, il mattone resta una delle forme di investimento più rilevanti per le famiglie italiane, con rendimenti in alcune città superiori persino ai titoli di Stato. A Milano, per esempio, l’immobile ha reso più di un Btp, mentre a Genova il mercato ha segnato un crollo. Una regolamentazione più chiara e snella potrebbe avere effetti anche su questi andamenti, facilitando transazioni e regolarizzazioni.

C’è poi la questione dei tempi burocratici. La bozza punta a ridurli attraverso unico sportello digitale, eliminando la duplicazione delle richieste di documenti già in possesso della pubblica amministrazione. Il meccanismo del silenzio-assenso e del cosiddetto silenzio-devolutivo (trasferimento automatico della pratica a un’amministrazione superiore in caso di inerzia di quella competente) diventa il cardine per accelerare autorizzazioni che oggi richiedono mesi, se non anni.

In sintesi, la riforma del Testo unico dell’edilizia promette di trasformare un settore bloccato da regole stratificate e contraddittorie, ma porta con sé nodi aperti: dall’equilibrio tra semplificazione e legalità, al rapporto tra Stato e autonomie locali, fino alla percezione sociale di sanatorie e sanzioni. La discussione in Parlamento si preannuncia accesa, perché tocca non solo la vita quotidiana di milioni di proprietari, ma anche gli equilibri tra interessi economici, tutela del territorio e legalità.

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