Inquilino moroso, anche per una sola rata

Purtroppo le difficoltà dei tempi, dovute alla crisi economica e alla precarietà del lavoro, stanno rendendo sempre più frequente il ricorso dei proprietari allo sfratto per morosità degli inquilini che non riescono ad essere puntuali nel pagamento del canone d'affitto. Come comportarsi? Se l'inquilino non corrisponde più al locatore le dovute rate mensili del canone di locazione e/o le spese condominiali egli, in base alla legge, verrà considerato “moroso” quando non abbia pagato anche una sola rata del canone con un ritardo di 20 giorni rispetto alla scadenza contrattualmente prevista o quando, decorsi infruttuosamente 60 giorni da una formale richiesta del locatore , non abbia corrisposto quanto dovuto per oneri accessori pari nel loro ammontare complessivo ad almeno due rate di canone. Da questa data il proprietario, o il legale, potrà inviare una diffida all'inquilino invitandolo a corrispondere i canoni e/o gli oneri accessori non pagati, avvertendo che, in difetto di pagamento, saranno adite le vie giudiziarie al fine di ottenere la restituzione dell'immobile locato. Se l'inquilino persiste nel non pagare il dovuto, il locatore potrà azionare la speciale procedura detta “per convalida di fratto” prevista agli articoli 658 e seguenti del Codice di Procedura Civile. Tale procedura inizia con un atto giudiziario denominato ”atto di intimazione di fratto per morosità e contestuale citazione per la convalida” notificato all'inquilino moroso tramite Ufficiale Giudiziario con il quale il locatore, per il tramite del legale, intima lo sfratto per morosità all'inquilino e lo cita ad un'udienza avanti al Giudice del Tribunale del luogo ove è sito l'immobile locato, entro circa uno – due mesi, al fine di vedere dichiarato risolto il contratto e convalidato lo sfratto intimato con la condanna alla restituzione dell'immobile, oltre all'eventuale pagamento delle somme dovute dal medesimo. Se l'inquilino compare all'udienza o personalmente o assistito da un proprio legale, potrà opporsi alla convalida, ma se non produce, a sostegno delle sue contestazioni, una prova scritta (ad esempio una ricevuta di pagamento), il giudice, pronuncia una ordinanza di rilascio, immediatamente esecutiva, riservando la prosecuzione del giudizio come causa ordinaria di risoluzione del contratto per inadempimento. Diversamente l'inquilino puòsanare la morosità versando al locatore l'importo dovuto per i canoni scaduti e per gli oneri accessori, oltre agli interessi legali e alle spese legali liquidate dal Giudice, oppure ancora chiedere che gli venga assegnato un termine, detto ” termine di grazia”, di solito non superiore a 90 giorni, per provvedere alla predetta sanatoria e, in tal caso, il Giudice, assegnato il termine, rinvierà ad un'ulteriore udienza detta di verifica. Se la morosità viene sanata il contratto prosegue sino alla scadenza pattuita. Se all'udienza l'inquilino non compare o non si oppone e non sana la morosità all'udienza nei termini indicati, il Giudice (alla prima udienza nelle prime due ipotesi oppure all'udienza di verifica nella terza ipotesi) convaliderà lo sfratto intimato e fisserà una data, detta di esecuzione, per il rilascio dell'immobile a non meno di un mese dopo tale udienza. Se alla data di esecuzione l'inquilino non avrà restituito l'appartamento al locatore, questi gli farà notificare dall'Ufficiale Giudiziario un atto detto di precetto redatto dal proprio avvocato, che gli intimerà di rilasciare, entro 10 giorni dalla notifica, l'immobile a suo tempo locato, con avvertimento che, in difetto del rilascio, si procederà, all'esecuzione forzata. Trascorsi i giorni intimati con il precetto, l'avvocato richiederà la notifica di un ulteriore atto (il cosiddetto “preavviso di sfratto”), in cui verrà indicato il giorno e l'ora in cui l'Ufficiale Giudiziario si recherà presso l'appartamento locato per richiederne la restituzione all'inquilino. Se il giorno fissato per il primo accesso l'inquilino o non si farà trovare o comunque non aprirà all'Ufficiale Giudiziario o, pur aprendogli, gli riferirà che non ha ancora reperito altro alloggio, l'Ufficiale Giudiziario fisserà un successivo accesso. A tale successivo accesso , l'Ufficiale Giudiziario, accompagnato dall'avvocato del locatore, dalla forza pubblica , da un fabbro (al fine di poter entrare se non verrà aperto e di cambiare la serratura una volta entrati nell'appartamento) provvederà ad immettere nel possesso dell'immobile il locatore. Se l'inquilino non avrà asportato i propri beni dall'immobile locato, sarà redatto, a cura dell'Ufficiale Giudiziario, coadiuvato da uno stimatore, un inventario dei beni presenti e sarà nominato un custode degli stessi, il quale dovrà provvedere a restituirli all'inquilino in un secondo momento. Se l'inquilino non verrà a riprenderseli, toccherà al locatore, tramite avvocato, fare una istanza al Giudice dell'Esecuzione per chiedere di essere autorizzato a spostare i beni dall'appartamento e/o a chiedere la loro vendita forzata e/o la loro assegnazione, anche al fine di recuperare, se non tutte, almeno in parte, le spese di procedura e il credito per canoni e oneri accessori rimasti insoluti. Avv. Paola Viano Via Lungo Piazza D'Armi n. 7 10034 Chivasso (TO) Tel 011/9173414 Fax 011/9107853 www.studioviano.it