8,5 milioni di case vuote: l’Italia affoga nell’emergenza abitativa mentre un patrimonio enorme resta chiuso a chiave

In Italia una casa su quattro non viene utilizzata. Un dato che, da solo, racconta un Paese in cui l’immobiliare – da sempre percepito come il bene rifugio per eccellenza – si sta trasformando in una ricchezza immobilizzata, ferma, sottratta sia all’economia sia alla risposta a bisogni abitativi crescenti. Il Rapporto Federproprietà-Censis 2024, presentato a Roma, quantifica in 8,5 milioni le abitazioni di proprietà privata che non vengono né abitate né messe in locazione: il 25,7% del totale.

Dietro questa massa di immobili “dormienti”, spiegano i ricercatori, non c’è solo l’inerzia del mercato, ma soprattutto la paura dei proprietari. Per l’82,9% degli italiani, il principale ostacolo a concedere una casa in affitto è il timore di non riuscire a rientrare in possesso dell’immobile in caso di morosità. Un incubo alimentato dai tempi lunghi delle procedure di sfratto e da un sistema percepito come sbilanciato, in cui chi concede l’abitazione teme di rimanere in balia dell’incertezza, dei ritardi giudiziari e delle difficoltà economiche degli inquilini.

È in questo scenario che si inserisce un altro macro-fenomeno: l’esplosione degli affitti brevi turistici. In Italia sono 691.000 le strutture dedicate a questo mercato, il 71% delle quali gestite in forma non imprenditoriale, spesso da privati che preferiscono il turismo al rischio percepito della locazione tradizionale. Il risultato è una distorsione che pesa soprattutto sui grandi centri storici.

Il rapporto fotograf a quattro città simbolo: a Roma, nel Centro Storico, ci sono 105 annunci ogni 1.000 abitanti, contro una media cittadina di 12; a Milano 35 contro 13; a Firenze 139 contro 33; a Venezia 105 contro 32. Il cuore delle città si svuota di residenti, sostituiti da flussi di visitatori e da un’offerta ricettiva sempre più massiccia che sottrae strutturalmente spazi al mercato della locazione ordinaria.

Il Rapporto non demonizza il turismo, ma osserva un effetto evidente: mentre aumentano le case inutilizzate e le abitazioni convertite ad affitti brevi, diminuisce l’offerta stabile per famiglie, lavoratori e giovani, con prezzi sempre più fuori portata.

Proprio i giovani sono il volto più esposto di questa frattura. Secondo lo studio, il 94,1% degli italiani ritiene che senza un forte supporto familiare sia ormai quasi impossibile acquistare una casa. Un dato trasversale: lo pensa il 91,5% dei giovani, il 94,9% degli adulti e il 94,8% degli anziani. Una percezione che riflette un cambiamento profondo: la casa non è più un traguardo naturale della vita adulta, ma un obiettivo riservato a chi può contare su risorse esterne, eredità o redditi molto elevati.

Così, mentre milioni di abitazioni restano chiuse, inutilizzate o usate per finalità turistiche occasionali, intere generazioni vivono la casa come una soglia sempre più difficile da varcare. L’insicurezza abitativa non è solo il problema di chi non trova un affitto stabile, ma si riflette in un clima sociale meno coeso: per il 92% degli italiani, favorire l’accesso alla prima casa genera stabilità e contribuisce a costruire una società più solida.

Accanto a questi problemi strutturali, il Rapporto misura anche una trasformazione meno evidente ma significativa: negli ultimi dieci anni è calata la quota di persone che vivono in case fatiscenti o inadeguate. Nel 2014 erano il 9,5%, nel 2024 scendono al 5,6%. Un miglioramento distribuito in modo simile sul territorio: nel Nord si passa dal 7,7% al 4,9%, nel Centro dal 9,7% al 6,4%, nel Sud e nelle Isole dall’11,8% al 6,1%. Anche le abitazioni con strutture danneggiate sono diminuite (dal 13,2% al 9,8%), così come quelle con problemi di umidità (dal 19,9% al 12,9%). Leggero, invece, il calo delle case con scarsa luminosità, dal 7,5% al 7,3%.

Una fotografia che mostra come, se da un lato la qualità delle abitazioni abitate stia lentamente migliorando, dall’altro resti irrisolto il nodo principale: un patrimonio immobiliare enorme, ma in gran parte inutilizzato o sottratto al mercato residenziale tradizionale.

Tra i fattori che spingono i proprietari a non immettere gli immobili sul mercato c’è anche il tema dei costi energetici. Per il 76,9% degli italiani le bollette pesano eccessivamente sul bilancio familiare. In un contesto in cui l’efficientamento energetico è diventato una necessità, ma gli interventi restano onerosi, molti proprietari rinunciano ad affittare immobili obsoleti per timore di doversi sobbarcare lavori costosi o di dover gestire criticità legate alle nuove normative.

Il Rapporto Federproprietà-Censis, non a caso, invita a considerare la casa come una risorsa da “riattivare”, attraverso strumenti fiscali, garanzie pubbliche e una politica abitativa capace di ridurre i timori dei proprietari e di sostenere chi cerca una soluzione stabile. Affitti calmierati, assicurazioni contro la morosità, meccanismi di tutela giuridica più rapidi e politiche di efficientamento energetico meno onerose: sono queste alcune delle proposte discusse.

La questione non riguarda solo il settore immobiliare, ma l’equilibrio sociale del Paese. Una società in cui chi possiede una casa teme di affittarla e chi non la possiede non può permettersi di comprarla è una società bloccata. E il dato dei 8,5 milioni di immobili inutilizzati rischia di diventare il simbolo più evidente di un immobilismo che ostacola tanto la crescita economica quanto la mobilità sociale.

Il patrimonio c’è, ed è enorme. Ma resta chiuso dietro milioni di porte che nessuno apre. E mentre una parte del Paese vive in affitti precari o in strutture sovraccariche, un’altra parte resta cristallizzata in un potenziale inutilizzato, che il Rapporto definisce senza mezzi termini una “ricchezza sommersa”.

La sfida dei prossimi anni sarà capire se questa ricchezza potrà essere riattivata, trasformata in opportunità, restituita al tessuto sociale. Per farlo servirà un equilibrio nuovo, in cui sicurezza giuridica, sostenibilità economica e politiche pubbliche lavorino insieme. Perché, come sottolinea il Censis, una società che non dorme nelle sue case non è una società che riposa, ma una che rischia di perdere l’equilibrio tra ciò che possiede e ciò di cui davvero ha bisogno.

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