Case comprate ma mai “collaudate”: il nodo PEC 5 lascia decine di residenti senza agibilità

Il 13 novembre 2025, nella pagina facebook “Montanaro: info e notizie dal Comune”, il sindaco Antonino Careri ha comunicato che “l'Amministrazione Comunale ha avviato le procedure per la risoluzione dell'annoso problema relativo all'area ex PEC 5”. Nel corso degli anni fra proponenti e Comune sono state sottoscritte “diverse Convenzioni Edilizie”.

Le convenzioni prevedevano “la realizzazione [da parte dei proponenti del PEC] di opere di urbanizzazione primaria a scomputo degli oneri da versare al Comune, con l'obiettivo di garantire una rapida esecuzione delle infrastrutture e la conseguente edificazione dei lotti”. Ma “gli obiettivi prefissati non sono stati raggiunti, e la nostra Amministrazione si trova oggi di fronte a questa grave e complessa problematica”.

In sostanza, non avendo i proponenti fatto tutte le opere di urbanizzazione loro spettanti, e mancando il loro “collaudo”, alcuni residenti in non possono mettersi in regole ottenendo l’agibilità / abitabilità. Ecco perché l’obiettivo del sindaco, riprendendo in mano la pratica del PEC 5 lasciata incompiuta dalle precedenti amministrazioni, è quello di garantire “quanto loro dovuto” ai proprietari che “da anni non possono godere appieno delle loro proprietà”.

A questo scopo, l’amministrazione Careri ha affidato un “incarico professionale allo Studio Legale Lexchance, nella figura dell’Avv. Stefano Ponte, e allo Studio di Ingegneria Forense dell’Ing. Simone Cipriani. Questi professionisti condurranno una Due Diligence tecnico-legale approfondita, essenziale per definire il percorso definitivo e concludere l’iter urbanistico dell'ex PEC 5”.

Come avviene di solito nel caso dei PEC, i proponenti dovrebbero versare al Comune una somma X di “oneri di urbanizzazione”, una somma che il Comune utilizzerebbe per realizzare le opere di urbanizzazione. Ma spesso il Comune, per non sborsare troppi soldi d‘un botto, chiede ai proponenti, che accettano, di eseguire loro, a proprie spese, le opera di urbanizzazione primaria (strade, fognature, illuminazione, ecc.) in cambio di uno sconto (“scomputo”) sugli oneri da versare. Questi accordi fra Comune e proponenti vengono messi nero su bianco di fronte ad un notaio in apposite “convenzioni” (da qui il nome di Piano Edilizio “Convenzionato”). Per garantire il Comune che eseguiranno le opere promesse, i proponenti versano la somma X ad una compagnia assicurativa, cioè accendono una fideiussione: se non faranno le opere, il Comune potrà riscuotere la fideiussione per farle a proprie spese. Ma perché Careri e la sua giunta hanno voluto prendere un provvedimento così pesante come quello di affidarsi ad un avvocato e ad un ingegnere forense? Possiamo immaginare le ragioni. Prima di spendere soldi pubblici, del Comune, per realizzare opere che avrebbero dovuto fare i privati, l’amministrazione Careri vuole poter giustificare la spesa anche di fronte ad una eventuale richiesta di spiegazioni della Corte dei Conti. L’ingegnere forense stabilirà l’entità e il costo delle opere di urbanizzazione mancanti, e l’avvocato accerterà le eventuali responsabilità, in modo che il Comune possa rivalersi sugli eventuali responsabili.

LE DISAVVENTURE DEL PEC 5

Nel luglio scorso avevamo già ricostruito, sulla base della documentazione in nostro possesso e senza pretese di completezza, la storia del PEC 5. Almeno dal 1998-1999 un gruppo di cittadini proprietari dei terreni si era unito per sottoporre all’approvazione del Comune il progetto edilizio PEC 5, che avevano fatto redigere da alcuni professionisti. In seguito il PEC 5 è stato diviso in tre lotti: 5A1, 5A2, 5B. Fra il 2004 e il 2005 il Comune approva i tre progetti. Nel 2006 il Comune e i proponenti firmano la convenzione che stabilisce i rispettivi obblighi. I proponenti si impegnano ad eseguire e a collaudare le opere di ad urbanizzazione entro 9 anni, cioè entro il 2005, e accenderanno presso una compagnia di assicurazione una fideiussione di 322.297 a garanzia della corretta e completa realizzazione delle opere di urbanizzazione. Dopo l’approvazione del progetto esecutivo, nel 2008 i proponenti affidano i lavori alla ditta Frassa. Ma nel 2011 la ditta comunica di dover interrompere i lavori perché non gli sono stati pagati i lavori che fino ad allora ha realizzato. Nel 2012 Comune e proponenti firmano allora una convenzione “integrativa” che concede ai proponenti una proroga di quattro anni, che porta al 2019 la scadenza entro la quale essi si impegnano a completare e collaudare le opere. Ma nemmeno entro il 2019 i proponenti riescono a finire e collaudare i lavori.

Il Comune allora – è in carica l’amministrazione dell’ingegner Giovanni Ponchia (giugno 2014 - maggio 2024) e responsabile dell’Ufficio Tecnico è l’ingegner Viviana Peruzzo – rompe gli indugi e chiede alla compagnia di assicurazione Zurich Insurance di riscuotere la fideiussione di 322.290 euro per fare in proprio le opere mancanti. Ma Zurich, ritenendo che i proprietari avessero in gran parte già attuato le opere di urbanizzazione – così si può supporre dagli atti del Comune, avari di spiegazioni - propone di restituire al Comune solo 117.000 euro dei complessivi 322.290 della fideiussione. A questo punto il Comune vuole vederci chiaro e comprendere con certezza quali opere i proponenti hanno fatto e quali restano da fare. Così nell’ottobre 2019 l’amministrazione Ponchia affida ad un architetto del Chivassese la redazione di una perizia che ha per oggetto: “Ricognizione dello stato di consistenza dei lavori eseguiti e STIMA DELLE OPERE DA ESEGUIRE”.

L’architetto ci mette un anno e solo nel dicembre 2020 deposita in Comune la perizia. È vero che c’era il Covid, ma i sopralluoghi avvenivano all’aperto. Questa perizia si compone di 30 pagine di descrizioni, di foto, di tavole e di calcoli. Il professionista ammette le difficoltà a calcolare il valore delle opere già fatte, dato il tempo trascorso e il degrado cui gli anni e le intemperie hanno loro inflitto. Comunque il professionista quantifica in 198.000 euro la somma che il Comune dovrebbe approssimativamente spendere per completare le opere, soprattutto strade, marciapiedi e verde: ben oltre i 117.000 euro che Zurich vuole restituire al Comune. Non solo: il computo metrico estimativo allegato allo studio non comprende l’IVA al 10%, che porterebbe la spesa a circa 207.000. Le stime del Comune e quelle di Zurich differiscono dunque di parecchio, ma i due soggetti trattano e si accordano per 160.000 euro. A seguire, nel dicembre 2023 il Comune affida il completamento delle opere ad una impresa del Chivassese per 102.978 euro Iva esclusa. Tutto bene e fine delle disavventure del PEC 5? Pare di no, se in questi giorni la giunta Careri ha deciso di riprendere in mano la pratica e di incaricare un avvocato e un ingegnere forense: le opere non sono mai state completate, e per conseguenza forse mai collaudate.

POCA CHIAREZZA NEI DOCUMENTI DEL COMUNE

Inoltre, dopo l’assegnazione dei lavori, ci troviamo di fronte a molte e complicate delibere e determine non tutte facili da comprendere. Prendiamo ad esempio la determina dell’Ufficio tecnico n. 167/552 del 20 dicembre 2024. C’è già la giunta Careri. La nuova responsabile dell’Ufficio tecnico, geometra Roberta Tomassini – che era stata chiamata per “comando” a Montanaro nel marzo 2024 dall’allora ancora sindaco Ponchia - porta da 102.978 euro (Iva esclusa) a 123.244 euro (Iva esclusa) la somma che il Comune dovrà corrispondere all’impresa edile alla quale sono stati affidati i lavori. Perché questo aumento? La spiegazione è vaga: “durante l’esecuzione delle opere si è verificata la necessità di apporre alcune modifiche rispetto al progetto approvato, senza alterare la natura del contratto, e si è resa necessaria la redazione di perizia di variante, che implica significativi miglioramenti sulla funzionalità dell’opera senza alterare l’impostazione progettuale originaria”. Dunque c’era un progetto - e c’era una cifra stabilita per realizzarlo - ma ad un certo punto emerge la “necessità” di fare delle modifiche al progetto originario. Che fanno aumentare la spesa di quasi circa 18.000 euro. Ma queste modifiche – assicura la determina - non modificano il progetto originario. Ma se sono state apportate delle modifiche al progetto originario, allora è stato cambiato proprio il progetto originario… A comprova della necessità dell’aumento di spesa la geometra rinvia ad una “Perizia di Variante”: “Vista la documentazione tecnica progettuale della Perizia di Variante presentata al prot. n. 7820/2024 dal direttore dei lavori geom. […]”. Quale perizia di variante? La perizia non è allegata alla determina e non possiamo esaminarla. L’abbiamo chiesta al Comune con regolare accesso agli atti. Ci rimettiamo in proposito alla buona volontà degli uffici competenti. Quindici giorni fa avevamo chiesto un atto recentissimo e non l’abbiamo ancora ricevuto. È vero che per legge il Comune ha 30 giorni di tempo per rispondere: ma in questo caso il documento era di pochi giorni prima, è lì sui computer del Comune, non bisogna andare a cercarlo in cantina nel vecchio archivio cartaceo, e basta un clic per farlo arrivare sul mio computer via posta elettronica.

IL COLLAUDO DELLE OPERE C’E’ O NON C’E’?

Abbiamo scritto che il collaudo delle opere realizzate forse non è mai stato prodotto. Abbiamo infatti sentito uno dei progettisti, la geometra Stefania Riente: la professionista afferma che il collaudo non c’era e non c’è, e a suo avviso avrebbe dovuto farlo fare l’amministrazione Ponchia e/o l’ufficio tecnico. Chiederemo al Comune anche questo collaudo, per sapere almeno se esiste. Intanto, l’avvocato e l’ingegnere forense ai quali il Comune ha appena affidato la Due Diligence sul PEC 5 faranno il loro lavoro e depositeranno le loro conclusioni.

LE DISCARICHE ABUSIVE E IL PEC 5

Infine, una precisazione. La geometra Riente ci ha chiamati per puntualizzare che le presunte discariche abusive, delle quali si parla in questi giorni, non hanno nulla a che fare con il PEC 5. Ovunque siano, se ci sono, non sarebbero così vicine da arrecare danno agli abitanti e alle strutture del PEC 5.