Chrysler Building, il grattacielo più famoso del mondo che nessuno vuole comprare

Al 405 di Lexington Avenue oggi si sentono rumori che stonano con la fama del luogo: un ascensore che si blocca, una fontanella da cui esce acqua color ruggine, un topo che attraversa un ufficio con finestre piccole per gli standard della New York post-pandemia. Succede dentro il Chrysler Building, uno dei simboli architettonici più riconoscibili al mondo, che dal 2025 è ufficialmente in cerca di un nuovo operatore senza che nessuno, finora, abbia deciso di fare il passo. Da maggio 2025 la Cooper Union ha messo sul mercato la locazione di lungo periodo del grattacielo, affidando il mandato a Savills. L’operazione è ancora aperta nel 2026, ma l’interesse resta prudente. Il motivo non è il valore simbolico dell’edificio, bensì una combinazione di costi fissi elevatissimi, vincoli storici stringenti, impianti invecchiati e una complessa vicenda legale che ne ha cambiato la gestione.

Chi si avvicina al dossier scopre subito che non si tratta di acquistare un immobile in senso classico. Il Chrysler Building sorge su un ground lease, una concessione del diritto di utilizzo del suolo. Il terreno appartiene alla Cooper Union dal 1902 e chi subentra nella locazione può gestire l’edificio, incassare gli affitti e sostenere manutenzione e investimenti, pagando però un canone annuo al proprietario del suolo. È qui che si concentra il primo ostacolo: il canone è oggi compreso tra 32 e 32,5 milioni di dollari l’anno e salirà fino a circa 41 milioni nel 2028. Un costo fisso che riduce drasticamente i margini, soprattutto in un mercato degli uffici che non ha ancora recuperato i livelli precedenti allo smart working.

La situazione attuale è il risultato di una serie di passaggi recenti. Nel 2019 la locazione era stata acquisita da RFR Holding di Aby Rosen, insieme alla austriaca Signa Holding, per circa 150 milioni di dollari. Una cifra molto inferiore agli 800 milioni pagati nel 2008 dall’Abu Dhabi Investment Council per il 90 per cento dell’edificio. La differenza rifletteva già allora il peso del ground lease e la necessità di interventi strutturali stimati in centinaia di milioni. Dal 2023 la crisi finanziaria di Signa, culminata nell’insolvenza, ha aggravato i conti. Nel 2024 RFR ha smesso di versare il canone alla Cooper Union, accumulando oltre 21 milioni di dollari di arretrati secondo la proprietà del suolo.

Il 13 settembre 2024 la Cooper Union ha notificato l’avvio della risoluzione del contratto per morosità e il 27 settembre ha dichiarato conclusa la locazione, assumendo il controllo operativo dell’edificio e affidandone la gestione a Cushman & Wakefield. Nell’ottobre 2024 un giudice ha ordinato agli inquilini di pagare gli affitti direttamente alla Cooper Union. La vicenda si è chiusa formalmente nel gennaio 2025, quando la risoluzione del lease è diventata definitiva. Da quel momento il grattacielo è tornato nella piena disponibilità della scuola e, pochi mesi dopo, è stato messo sul mercato.

A scoraggiare i potenziali investitori non è il nome, ma la realtà fisica e finanziaria dell’edificio. Dal punto di vista tecnico, negli ultimi anni sono emerse numerose criticità: spazi ufficio datati, finestre piccole, ascensori poco affidabili, copertura di rete mobile debole, finiture deteriorate, problemi idrici e segnalazioni di infestazioni. Intervenire su un edificio del 1930, sottoposto a tutela storica, è complesso e costoso. Ogni modifica deve ottenere il via libera della Landmarks Preservation Commission (Commissione per la tutela dei beni storici di New York) e l’adeguamento agli standard energetici più recenti richiede investimenti aggiuntivi rilevanti.

Sul piano economico l’equilibrio è fragile. Gli affitti generati dal Chrysler Building si collocano in una fascia medio-alta, mentre i costi sono quelli di un asset di rappresentanza. Le torri più recenti di Midtown Manhattan, come One Vanderbilt, possono chiedere canoni anche doppi o tripli grazie a impianti moderni e servizi in linea con le aspettative dei tenant dopo la pandemia. Per restare competitivo, il Chrysler dovrebbe affrontare un programma di investimenti importante proprio mentre è in vendita.

Da maggio-giugno 2025 Savills ha iniziato a presentare l’operazione a potenziali operatori, dai grandi REIT (Real Estate Investment Trust, fondi immobiliari quotati) a investitori specializzati nel riposizionamento di edifici storici. Al gennaio 2026 non sono state annunciate intese definitive. Le ipotesi sul tavolo prevedono formule flessibili, come un pagamento iniziale più elevato in cambio di un canone annuo rimodulato, oppure il mantenimento del canone attuale con un piano di lavori concordato. Finché non si ricompone il rapporto tra rischio, costo del capitale e redditività dopo il pagamento del ground rent, il mercato resta in attesa.

I numeri raccontano una storia di valore simbolico e zavorre strutturali. Nel 2008 il Chrysler Building era valutato come uno degli immobili più preziosi al mondo. Nel 2019 il prezzo della locazione rifletteva già un ridimensionamento legato ai costi fissi e ai lavori necessari. Il canone annuo verso la Cooper Union è passato da meno di 8 milioni di dollari prima del 2019 a oltre 32 milioni subito dopo, con aumenti programmati negli anni successivi. L’insolvenza di Signa e il mancato pagamento del canone nel 2024 hanno accelerato una crisi che covava da tempo.

Negli anni recenti erano stati ipotizzati progetti di rilancio. Aby Rosen aveva valutato la trasformazione delle parti alte in hotel, poi accantonata per l’impatto dei vincoli e dei costi. Più concreta era l’idea di riaprire una piattaforma panoramica al 61° piano, approvata nel maggio 2020 dalla Landmarks Preservation Commission, con barriere vetrate quasi invisibili. Insieme al ritorno del Cloud Club, avrebbe dovuto creare nuove entrate legate al turismo e agli eventi. La crisi della locazione ha però bloccato tutto e, nel 2026, non esiste ancora una data di apertura.

Oggi il Chrysler Building ospita inquilini di profilo internazionale, dalla Creative Artists Agency allo studio legale Moses & Singer, e secondo alcuni report del 2025 risulta quasi completamente occupato. Occupazione, però, non significa massima redditività. Molti spazi hanno configurazioni superate e richiedono interventi per rispondere alle esigenze attuali. Chi subentrerà dovrà ripensare la distribuzione interna e il posizionamento dell’offerta, puntando su interventi mirati che migliorino impianti, qualità dell’aria, ascensori e servizi di base.

Le segnalazioni su problemi idrici, ascensori e manutenzione indicano che il ciclo di gestione ordinaria è arrivato al limite. Adeguare HVAC (Heating, Ventilation and Air Conditioning, riscaldamento, ventilazione e condizionamento), cablaggi, sistemi antincendio e trasporti verticali in un edificio vincolato comporta costi elevati e tempi lunghi. A questo si aggiungono gli obblighi ambientali della città di New York, che richiedono interventi per ridurre le emissioni e migliorare l’efficienza energetica.

Il caso del Chrysler Building è indicativo di una dinamica più ampia. Nel mercato degli uffici statunitense, dopo il 2020, si è aperta una distanza netta tra edifici nuovi, molto efficienti, e patrimonio storico che fatica ad adattarsi. Le torri di nuova generazione attirano canoni record, mentre gli edifici iconici devono trovare un equilibrio tra tutela, investimenti e sostenibilità economica. Il Chrysler parte da una posizione privilegiata per visibilità e localizzazione, ma senza una soluzione strutturale ai nodi di costo e di ammodernamento rischia di restare un simbolo in attesa.

Infine, è utile chiarire un punto spesso semplificato nel racconto pubblico. Nel 2024 non c’è stata alcuna “confisca” in senso pubblico. La sequenza è quella di una risoluzione contrattuale privata: avviso di inadempienza il 13 settembre 2024, presa di controllo il 27 settembre, decisione giudiziaria nell’ottobre 2024 sul pagamento degli affitti e cessazione definitiva del lease nel gennaio 2025. Un passaggio legale che ha riportato il Chrysler Building sotto il controllo della Cooper Union, ma che non ha risolto la domanda centrale: chi è disposto a investire, oggi, per far funzionare davvero uno degli edifici più famosi del pianeta.

Fonti: Cooper Union, Savills, Cushman & Wakefield, Landmarks Preservation Commission, documenti giudiziari dello Stato di New York, reportage di New York Times, Wall Street Journal, Washington Post.