Infiltrazioni dall’alloggio in affitto: quando il proprietario non risponde dei danni

Buongiorno avvocato.
Il vicino mi ha telefonato comunicandomi di aver constatato, sul soffitto del suo appartamento, un’infiltrazione derivante dal mio alloggio, che ho concesso in locazione. Il danno sarebbe stato evitato qualora, nei mesi scorsi, il conduttore mi avesse permesso di accedere all’immobile al fine di effettuare lavori di prevenzione; cosa che non è avvenuta. Nonostante ciò, sono comunque tenuto a risarcire il danno?

Marco, Settimo Torinese

Egregio lettore,
certamente il proprietario non è esonerato dagli obblighi di custodia del proprio immobile concesso in locazione, motivo per il quale è chiamato a rispondere dei pregiudizi arrecati dagli impianti del bene. Giuridicamente, infatti, egli non perde la disponibilità dell’immobile pur a fronte della sottoscrizione di un contratto di locazione, fatta eccezione per quelle parti del bene che devono ritenersi nella esclusiva custodia del conduttore.

Nel caso qui prospettato, la Sua responsabilità per il danno derivato al vicino potrebbe ritenersi esclusa, dal momento che Lei non avrebbe potuto ottemperare ai propri obblighi di custodia in quanto Le sarebbe stato negato l’accesso all’immobile dal conduttore. Tale circostanza, infatti, è considerata dalla stessa giurisprudenza un’ipotesi di caso fortuito che, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 2051 del Codice civile, esclude la responsabilità del custode del bene.

In questo senso si è pronunciata la Corte di Cassazione – sezione civile, con ordinanza n. 18471 del luglio 2024.

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