Investire nel mattone. Il "caso Chivasso" e il costo al metro quadro di Settimo, Volpiano, Leini, Ivrea, Ciriè

Il mattone resta il bene rifugio per eccellenza degli italiani. È stato così nei decenni del boom, lo è stato nei momenti di crisi, lo è ancora oggi che i mercati si muovono con la velocità della finanza globale e gli investimenti si fanno e disfano in pochi secondi.

La casa, invece, resta lì, simbolo di stabilità e sicurezza, anche se i numeri ci dicono che non tutte le case valgono allo stesso modo e non tutte le città hanno saputo mantenere nel tempo lo stesso appeal.

Guardare al mercato immobiliare dei principali comuni a nord di Torino – Settimo, Leini, Volpiano, Ciriè, Ivrea e Chivasso – significa leggere non solo le quotazioni al metro quadro, ma anche la storia di territori che hanno visto crescere o diminuire la loro popolazione, che hanno investito o meno sull’urbanistica, che hanno saputo o no sfruttare i collegamenti con il capoluogo. E significa capire quanto conti la differenza tra il valore “a nuovo”, cioè il costo di ricostruzione di un immobile, e il valore “usato”, ossia il prezzo di mercato con cui gli immobili si scambiano davvero.

Il valore a nuovo, secondo le tabelle ANCE, si aggira attorno ai 350–400 euro al metro cubo. Considerando un’altezza media interna di 2,7 metri, si traduce in circa 1.000–1.100 euro al metro quadrato. Per l’edilizia residenziale pubblica i parametri si abbassano, scendendo tra i 580 e i 630 euro al metro quadrato.

Sono cifre teoriche, buone per le assicurazioni e per gli uffici tecnici, che però servono come punto di paragone. Perché in alcuni comuni i prezzi di mercato coincidono con questo valore di ricostruzione, segno di un mercato fermo, mentre in altri lo superano abbondantemente, fotografando un contesto ancora appetibile.

Prendiamo Ivrea. La città simbolo dell’Olivetti, che fu laboratorio di industria e di cultura, oggi presenta un mercato immobiliare che si attesta sui 1.070 euro al metro quadrato. Una cifra che sorprende se confrontata con i 1.370–1.600 euro di Settimo o con i 1.650 di Leini. Qui il prezzo medio è appena superiore al valore a nuovo, segno di un mercato che non ha più slancio. E il motivo è semplice: la demografia. Ivrea dagli anni Ottanta a oggi ha perso abitanti, scendendo dai 25 mila di un tempo a poco più di 23 mila. Negli ultimi vent’anni il calo si è stabilizzato, ma la città non cresce. Il risultato è un mercato piatto, dove chi compra non si aspetta rivalutazioni e chi vende spesso si accontenta di cifre vicine al costo tecnico di ricostruzione.

Diverso è il quadro a Settimo Torinese. Qui i prezzi medi viaggiano attorno ai 1.400 euro al metro quadrato, con punte fino a 1.800 per gli immobili più ricercati. La popolazione però è sostanzialmente ferma: 47-48 mila abitanti da vent’anni, senza crescita. Il valore del mattone qui non è trainato da un incremento demografico, ma dalla posizione strategica: Settimo per molti è come dire Torino.

Lo stesso discorso vale per Leini, che con i suoi 1.650 euro al metro quadrato rappresenta uno dei mercati più cari della cintura. Anche qui la popolazione è stabile attorno ai 16-17 mila abitanti, senza crescite rilevanti. Ma Leini vive di un altro tipo di rendita: è il comune “comodo” per chi vuole raggiungere il capoluogo in macchina e vuole spostarsi di pochi chilometri, mantenendo servizi e qualità della vita. Un pendolarismo di prossimità che spinge i prezzi oltre il valore di ricostruzione.

Volpiano, con i suoi 1.480 euro al metro quadrato, presenta una situazione intermedia. Popolazione stabile sui 15 mila abitanti, nessuna crescita rilevante. Qui a fare la differenza è la presenza di poli produttivi che tengono viva la domanda immobiliare. Non c’è un boom, ma c’è una stabilità che garantisce valori superiori al costo a nuovo.

A Ciriè il prezzo medio è attorno ai 1.450 euro al metro quadrato. Anche qui la popolazione è ferma da vent’anni sui 18-19 mila abitanti, con una tendenza al lieve calo. Il mercato resiste grazie alla funzione di centro di servizi e alla posizione di snodo, ma non beneficia di una spinta demografica. È un mercato che regge più per inerzia che per dinamismo.

E poi c’è Chivasso, il caso più interessante. Qui i prezzi sono più bassi: circa 1.390 euro al metro quadrato, dunque simili a Settimo, ma inferiori a Leini e persino Volpiano. Eppure, a differenza di tutti gli altri, Chivasso ha assistito ad un vero e proprio boom demografico. Dai 23.600 abitanti del 2001 ai 26.100 del 2023: +10% in vent’anni.

Non una crescita spettacolare come quella del dopoguerra ma un dato che nel panorama attuale fa la differenza. E non si tratta di una crescita casuale. All’inizio degli anni Duemila, un nuovo Piano Regolatore aprì alla costruzione di un quartiere intero al di là della ferrovia: nuovi condomini, palazzi moderni, appartamenti richiesti da famiglie giovani e pendolari.

È lì che si è giocata la partita. E a fare la vera differenza è stata la stazione ferroviaria: Chivasso è l’unica città della provincia di Torino in cui si fermano tutti i treni da e per Torino. Un privilegio che, al di fuori del Piemonte, si ritrova solo a Novara.

Chi abita a Chivasso può contare su collegamenti ferroviari diretti e rapidi verso Torino, Milano e la Valle d’Aosta. È come vivere in un quartiere del capoluogo, ma con i vantaggi di un centro più piccolo, più vivibile, più a misura d’uomo.

Questa combinazione – piano regolatore coraggioso, nuovi quartieri moderni e un’infrastruttura ferroviaria unica – ha fatto di Chivasso un polo attrattivo. La città ha intercettato la domanda di chi voleva casa a prezzi abbordabili ma con servizi da grande città. Il risultato è una crescita demografica che nessun altro comune della zona ha conosciuto.

Guardando ai prossimi anni, la vera scommessa sembra proprio Chivasso. Perché il mercato immobiliare, alla fine, segue la gente. E se c’è un comune che continua ad attrarre nuovi residenti, che ha saputo reinventarsi con un nuovo quartiere e che gode di un collegamento ferroviario unico, è qui che il mattone ha ancora margini di crescita.

In sintesi, ci sono città dove i prezzi sono alti ma la popolazione non cresce, e poi c’è Chivasso, che aumenta abitanti, costruisce quartieri e garantisce collegamenti metropolitani a prezzi ancora accessibili. Qui il costo del mattone presto crescerà, inevitabilmente, per effetto della saturazione dell’offerta e della domanda che non smette di bussare alle porte della città.